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奢侈稅壓境投資客退場 竹北房市自住需求表現佳

發表於 2013/1/30

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前2~3年新竹地區主要房市暴漲地段,位於竹北六家高鐵特區,相形之下傳統新竹市的房屋成交價量都較為平穩,不過,2年前政府釋出奢侈稅政策,竹北市場投資客全盤退出後,自住客在比價效應之下,去年傳統新竹地區反而表現佳。

新竹市東區光埔重劃區仍是今年竹科人購屋首選地段。(圖/擷取GoogleMap)

以我觀察,新竹市買方可分為兩族群,一則為在地換屋客,也就是區域換區域,不大會有跨區遷移;而另外一族群,就是在新竹科學園區工作的買方,由於是來自全台各地的就業民眾,因此大多喜愛重劃區地段。
 

但由於竹北市房價凌駕新竹市有一大段距離,使得首購族去年轉而留在新竹市購屋,尤其東區光埔重劃區,因鄰近新竹科學園區,目前更有台鐵通行,交通機能便捷,附近更有COSTCO、愛買商圈,街廓規劃完整的新興重劃區,房價又較竹北便宜,是吸引買方進駐的主要誘因,去年更掀起「紅單」轉售潮。

在科技新貴帶動之下,東區購屋者大概7~8成為外來客,一般中古屋房價落在每坪18~20萬元,若是預售屋更達每坪26~33萬元,去年紅單熱銷案「世界島」更從每坪20萬初頭,上漲至目前每坪30萬元左右,漲幅驚人。

我認為,東區在自住客需求強勁帶動之下,今年成交價量仍將穩定成長,更顯而易見的是,今年新竹地區房市仍是以新竹市為主,若是一般在地客,東區舊市區及北區是首選地段,主要在於包括去年重新開幕的遠東巨城百貨,吸引大量人潮回流,加上區內座落新竹市政府、新竹女中、新竹文化中心等,生活機能完善,換屋族通常仍會選擇區內標的。

若要預估投資潛力區,我推薦北區較為郊區一帶的中正路附近,由於新竹市土地有限,目前北區這一區段可望農地重劃,若是成功轉為建地,勢必對區域有所提升,目前北區中古屋每坪房價落在13萬元左右,新成屋每坪約20萬元,若對照光埔重劃區的價值,一旦重劃,房價勢必有補漲增值爆發的機會。

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