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五張圖破解桃園迷思 離都會區越遠房價應該越低

發表於 2013/5/11

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文.圖/紅色子房

紅色子房語錄:離中心都會區越遠,房價應該越低。

 
週六早上,我們在青埔高鐵站的星巴克歇息,戶外的咖啡座斜倚停靠著我們一排單車。休憩片刻,自行車領隊K提議大家一起去看附近的建案。 
 
「不會吧?騎自行車去看房子,就怕代銷不會理你。哈!」同伴C笑說。 
 
「呵呵,那得看他識不識貨,我這台自行車也是M牌的頂級款,當訂金也綽綽有餘。」K笑著不以為意。 
 
於是,我們一行人走訪了附近幾個建案,雖說紅色子房也認識其中幾家建商老闆,但為了想更清楚瞭解建案現場,對現場代銷人員皆低調隱姓埋名。走了一圈回到星巴克,車隊朋友們的一致反應都是: 
 
「房價怎會現在就漲到這麼高?」 
 
坦白說,紅色子房認為,隨著機場捷運線的預期通車,加上國泰集團對於產專區的商業設施開發,青埔特定區的確有房價成長的動力。 
 
然而,目前房價的成長數字會不會過度反應,或者有提前反應五到十年後房價的現象? 
 
紅色子房用以下簡單五張圖進行分析: 
 
首先以「機場捷運線」為主角,一般地產投資法人以台北市為一級戰區,特別是C1D1案周邊更新為努力方向。到了新北市三重、新莊、五股等地為二級戰區,訴求大台北都會區的向西軸線發展,影響所及甚至鄰近的林口地區也可以納入二級戰區。到了桃園地區蘆竹、大園、中壢等地可謂三級戰區,從市場面來看地區就業購屋族應該已經超過台北通勤購屋族。 
因此,若以大桃園的公共建設發展路線來分析,輔以TOD(大眾運輸指導城鎮開發)的概念,從進入的台北都會區的門戶來看,林口應該是桃園地區機場捷運線的房價標準區。同時,若以航空城產業發展住宅,未來也以目前進行區段徵收的A11,A15,A16為提供主要居住支援服務。 
因此,以捷運生活為概念(總不能平常出入都靠高鐵吧?),住宅房價單價應該是反應離台北車站越近則越高。因此會有以下的合理房價分布:
若是從房地產發展理論模型分析,「地區基礎就業率」支持地區人口的移入及住宅增長,同時反應房價的上漲動能。我們可以比較目前桃園的「林口、青埔、八德」推案熱區,「林口熱區」有高科技族的華亞科工園區、林口工三等產業人口支撐,「八德熱區」有龜山、中壢工業區產業人口支撐,青埔離最近的大園工業區卻有段距離,因此判斷購屋思維應仍以服務台北都會區為訴求。 
最後再以桃園大眾捷運系統與台北捷運的連結網路分析,機場捷運線與其他捷運交會的大站反而是A10山鼻站,A11坑口站,A16橫山站等,若不考慮高鐵,關注這些區域反而更有成長空間。若考慮高鐵,青埔早該發展成熟了。 
值得另外一提的是,以捷運路網完工時程來分析,八德熱區捷運藍線仍為虛線規劃中,僅有綠線較為明確,但也是以服務地區為首要。因此判斷八德建案地區應仍以在地購屋族,喜歡新重劃區的公共建設與建商高規格建材設備為訴求,若是目前打捷運牌也太過牽強。 
站在大台北都會區的角度,投資人可以輕易分辨「一級戰區、二級戰區、三級戰區」房價合理分布脈絡,房價合理分布「一級大於二級,二級大於三級」。 
 
有一個反向假設是,萬一青埔特定區建案已經穩站三字頭房價,林口、泰山、新莊副都心站等區域,就比現在更有持續漲價的可能性了。這樣的結果對於之前在林口新莊「住套房」的投資人將會是一大利多,但對於薪水趕不上房價的首購族可能是個災難。 
 
若從政府平抑房價的角度,則應該是在其他政府具主導性的A7站合宜住宅,以及桃園航空城的A11、A15、A16區段徵收地區,推動大量平價合宜住宅,以影響捷運沿線的價格曲線。 
 
從台北火車站出發,當上一站還在二字頭房價,下一站就沒有三字頭的理由。
 

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