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好地段的爛房子 賺很大

發表於 2013/4/25

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文.圖/紅色子房

 
紅色子房語錄:創意整合才是成功房地產投資的關鍵。
 
上午九點,我從南臺灣搭乘北上往嘉義的火車。告別高雄知名設計旅店Hotel Dua的精緻早餐,火車窗外溫暖的陽光及飛快流動的田園綠意延續著我愉悅的心情。 
 
 
基於台北市的房地價格已高不可攀,房地產獲利漸漸只能比誰的口袋夠深;配合公司政策與業主客戶的需求,紅色子房近期開始增加往中南部城市尋找投資機會的差旅行程。 
 
「寧為雞首,不為牛後」,紅色子房認為二線城市精華區仍有不少投資機會。同時因應產業特性、與日俱增的國旅及觀光需求,RHL地產 (Retail零售、Hotel旅館、Land土地) 仍是我認為現階段台灣中南部城市最值得研究的投資標的。 
 
房地產投資,雖不諱言「Location, Location, Location」的確有其重要性,但即使取得好區位的房地產原料,如何做出一道好菜,紅色子房認為「創意整合」才是關鍵。 
 
許多讀者都知道紅色子房取名「子房」,是以漢軍師張良為模範,以協助有意於房地產領域取得財務自由讀者的買房軍師為己任;但可能不曉得「紅色」的真義,其實代表的就是創意整合。 
 
紅色子房目前進行的嘉義案就是很好的例子。這案子位處嘉義市最熱鬧的文化路夜市旁,當初由於定位錯誤成為一棟空置廢棄多年的辦公大樓,加上原業主的債務糾紛,該建物成為不良資產並輾轉到我客戶手裡。 
 
說的直接一點,這建物根本就是一棟「爛尾樓」。 
 
紅色子房與商旅開發合作團隊從火車站步行出發,沿路模擬自由行遊客可能的旅遊動線行程(當然沒忘記順道光顧噴水雞肉飯),到基地周邊端詳遊覽車進出與停車的動線,同時思考未來旅行社如何與古色古香的嘉義北門驛串聯,以配合嘉義阿里山的遊程。 
 
與紅色子房配合的商旅品牌當然不是省油的燈,已成功在台北開出多家平價商旅的W副總,熟練地量著梁柱間距與樓板高度,搭配我們手上的執照圖說,一同討論平面該規劃出最大量的房間數。 
 
有了房間數,就可以推估未來的營運規模,同時計算出可負擔的付租能力。為了降低旅館初期開發風險,紅色子房建議業主與旅館業者以「低底租,達業績門檻後抽成」方式代替「正常固定租金」,讓雙方成為共同分擔風險的合作夥伴。 
 
在租金方式獲得共識,且法規檢討改裝旅館無誤下,業主配合改裝成商旅的成本,就會成為進行投資的關鍵。 
 
我們在附近的麥當勞,向一群正在讀書的高中生們情商讓出一張大桌子。 
 
W副總跟我一起平面圖展開,鋪上描圖紙,隨行設計師拿出比例尺跟鉛筆,這張桌子成為我們最簡易的臨時工作室。我們初步規劃出至少三種方案,餐廳從一樓、地下室又搬到頂樓,還得注意檢討這陣子才剛更新的全館無障礙設計要求。 
 
我們打了幾個電話給曾在嘉義市發包施工的營造廠商,確認本地發包的主要工料與工項單價,立即概抓出可能的成本。 
 
「子房兄,改裝成本比這棟建物的價值還高很多喔,你們要不要考慮直接拆掉重蓋?」W副總不客氣地說。 
 
「若是拆掉,依原基地的都市計畫開發容積率及建蔽率規定,加上本區建築高度限制,恐怕蓋好後會失去更多樓地板面積,你們的營運總房間數也會犧牲不少。」我說;「這棟房子雖然是個爛尾樓,但是改造潛力大,我們多運用一些創意,看看如何把它改造活化!」 
 
「好吧!」W副總同意我的看法;「我們把所有資料帶回去,等董事會確認品牌與定價策略,再一起開始發展規畫方案與研擬租金條件吧。」 
 
「謝謝你了,W!」我說,同時開始思考回去如何聯繫組成可能的專案團隊。 
 
隔壁桌來了兩對帶著大行李箱的情侶,喝著可樂看著地圖討論接下來的旅遊行程。 
 
期待不久的將來,我們新的設計旅店可以也成為他們創造旅行美好回憶的新選擇。 
 
紅色子房一向主張要做符合居住正義的房地產投資,不鼓勵投資人進行住宅炒房,應以長期投資獲取穩定現金流作為邁向財務自由的途徑。 
 
惡屋改建其實很有意思,如同小型的都市更新,藉由設計人的創意加上專業營運團隊,可以把原本的嫌惡設施轉變成一棟受歡迎的建物,同時帶動區域微型經濟並增加工作機會。紅色子房認為,我們台灣人的創意在華人圈裡是數一數二的,更應該加以整合發揮,讓房地產投資不要老是只有高不可攀的豪宅,而應有更多元化的創意開發組合。 
 
如果你認同用創意改造惡屋及增加區域經濟的不動產投資模式,還請將本文分享出去,讓擁有好地段爛房子的屋主們有機會進一步與紅色子房聯繫。 
 
倘若你有惡屋改建的投資構想,也歡迎來信與紅色子房分享討論創意可行性喔。 
 

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